Firmar un contrato de alquiler puede parecer un trámite sencillo, pero la realidad es que no todos son iguales, y los detalles hacen toda la diferencia. Ya sea que estés buscando una nueva vivienda o el espacio ideal para tu negocio, es fundamental ir más allá del precio mensual. Factores como quién redacta el contrato, el tipo de propiedad y la inmobiliaria interviniente pueden generar diferencias clave que, si no se entienden bien, pueden derivar en serios problemas a futuro.

Términos como “resolución anticipada”, “ajuste trimestral” o “renovación automática” pueden implicar condiciones muy distintas según cómo estén formulados. Por eso, leer con atención y comprender a fondo cada cláusula es vital. No se trata solo de saber cuánto pagarás por mes, sino también de entender qué sucede si hay incumplimientos, si necesitas mudarte antes de lo previsto o si el propietario decide vender la propiedad.

A continuación, desde Canudas te presentamos las 8 claves que no puedes pasar por alto al firmar cualquier contrato de alquiler, con consideraciones especiales para viviendas y locales comerciales:

CLAVES GENERALES APLICABLES A AMBOS CASOS

• Monto, lugar y moneda de pago claros:

El contrato debe especificar la cifra mensual del alquiler, cómo y dónde se pagará (transferencia, efectivo, etc.) y en qué moneda. Una vez firmado, no es posible exigir un cambio en la divisa. La claridad en estos puntos desde el principio te evitará sorpresas.

• Definición de los ajustes del alquiler:

Hoy, inquilinos y propietarios tienen libertad para definir el indicador que actualizará el valor del alquiler (inflación, salarios, precios mayoristas o una combinación), así como la frecuencia de esos ajustes. En CABA, por ejemplo, es común pactar contratos en pesos por dos años con ajustes cuatrimestrales según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

• Plazo del contrato y salida anticipada:

El plazo del alquiler es libre. Si no se aclara en el contrato, se interpreta que es de dos años para viviendas. Las partes pueden definir cómo se realizará una salida anticipada, fijando tiempos de preaviso e indemnizaciones. Si no se detalla, el inquilino puede terminar el contrato en cualquier momento sin notificación previa, pero deberá pagar una indemnización del 10% sobre el monto total restante hasta la fecha originalmente pactada.

• Garantías y depósitos con la nueva normativa:

Con la derogación de la Ley de Alquileres, ya no hay un esquema obligatorio de garantías ni un tope legal para el depósito. Las partes pueden acordar libremente el tipo de respaldo (garantía propietaria, seguro de caución, recibos de sueldo, etc.). Respecto al depósito, es fundamental definir cuánto se entrega al inicio y, muy importante, en qué condiciones exactas se devolverá al finalizar el contrato. Asegurate de que quede por escrito cómo se calculará la devolución y cuándo se realizará.

• Definición clara de gastos y responsabilidades:

Expensas ordinarias, extraordinarias, ABL, arreglos menores… Todos estos ítems deben estar detallados en el contrato. No se trata de desconfiar, sino de evitar futuros malentendidos. Por ejemplo, ¿quién repara una canilla que pierde? ¿Quién paga una expensa por obras mayores en el edificio? Un contrato claro en estos puntos previene discusiones innecesarias.

• Inventario detallado del inmueble (y muebles):

Cuando se alquila un inmueble (especialmente si es amueblado o tiene electrodomésticos), es vital dejar un inventario escrito con el detalle de cada objeto y su estado al momento de la entrega. Acompañarlo con fotos es una excelente práctica. También es importante dejar constancia del estado general del inmueble: paredes recién pintadas, humedad, funcionamiento de artefactos. Un relevamiento inicial puede ahorrar muchos dolores de cabeza después.

• Pensar en la entrega final desde el principio:

Aunque la mudanza final parezca lejana, es recomendable dejar asentado desde el inicio cómo debe devolverse la propiedad: en qué estado, con qué nivel de limpieza, si hay tareas pendientes y cómo se coordinará la entrega de llaves. Algunos contratos incluso prevén penalidades por entregas fuera de término o daños. Revisar este punto con tiempo puede evitar tensiones al cierre del vínculo.

CLAVES ADICIONALES EXCLUSIVAS PARA ALQUILER DE LOCALES COMERCIALES

Si estás a punto de alquilar un local para tu negocio, sumá estas consideraciones esenciales:

1. Uso específico, habilitaciones y obras:

   • Destino y uso: El contrato debe especificar claramente el rubro o actividad comercial que se va a desarrollar. Esto es vital, ya que algunas actividades pueden requerir habilitaciones especiales o tener restricciones en ciertas zonas. Asegurate de que el uso permitido se alinee con tu negocio.
   • Habilitaciones y permisos: Es crucial determinar quién es responsable de obtener y mantener las habilitaciones municipales (ej. para operar un restaurante) y licencias específicas de la actividad. Generalmente esta responsabilidad es del inquilino, y el contrato debe dejarlo por escrito, así como la conformidad del local con las normativas de seguridad e higiene.
   • Obras y reformas: Es común necesitar reformas en un local. El contrato debe establecer qué tipo de obras están permitidas, quién asume los costos, si requieren autorización previa del propietario y, muy importante, qué sucede con esas mejoras al finalizar el contrato. ¿Quedan en el inmueble? ¿Se pueden retirar? ¿Hay compensación?

2. Plazos y renovaciones para locales:

   • Los contratos de locales suelen tener plazos mayores que los de viviendas (aunque ahora hay más libertad, tradicionalmente eran de 3 años o más). Es fundamental establecer cómo serán las renovaciones, si son automáticas o requieren una nueva negociación, y con qué antelación se debe comunicar la intención de renovar o no.

3. Impuestos y transferencia de fondo de comercio:

   • Impuestos y tasas específicas: Además del ABL y las expensas, en algunos casos pueden existir impuestos o tasas municipales específicas que graven la actividad comercial. El contrato debe dejar en claro quién es responsable de su pago.
   • Fondo de comercio: Para un negocio, la posibilidad de transferir el fondo de comercio es un punto importante. El contrato de alquiler puede tener cláusulas que regulen la cesión del contrato de locación a un tercero junto con el fondo de comercio. Es un aspecto clave a considerar para la continuidad o venta futura de tu negocio.

Un consejo final: Ante cualquier duda o cláusula que no te quede clara, siempre buscá asesoramiento profesional. Un abogado o corredor inmobiliario matriculado puede guiarte para que firmes con tranquilidad, incluso nuestro estudio contable puede ayudarte evitando futuros inconvenientes. Un pequeño costo inicial en consulta legal puede prevenir problemas mucho mayores y más costosos a largo plazo.